superficie carrez
POURQUOI ?
Dans un contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété. C’est la surface Carrez. La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 demande au bailleur d’indiquer dans un bail d’habitation (pour la résidence principale non meublée) la surface habitable du logement.
QUAND ?
EN CAS DE VENTE
La déclaration de superficie loi Carrez a pour objectif d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en l’informant en tant que consommateur. Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :
- toute promesse unilatérale de vente et d’achat ;
- les promesses synallagmatiques de vente (compromis) ;
- les contrats de location-accession et de location-vente ;
- les ventes en viager ;
- les ventes par adjudication devant le tribunal. Une maison individuelle peut aussi être soumise à l’obligation de mesurage dans l’hypothèse d’une copropriété « horizontale ».
Attention ! Si l’acte de vente ne mentionne aucune superficie, l’acquéreur peut agir en nullité de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
EN CAS DE LOCATION
Depuis le 28 mars 2009, en plus du Dossier de Diagnostic Technique, le propriétaire bailleur doit mentionner sur le bail la surface habitable du logement loué (pour la résidence principale non meublée).
La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu une sanction en cas d’erreur dans la mention de la surface habitable de plus de 5% au détriment du locataire. Celui-ci peut exiger du bailleur une diminution du loyer proportionnelle (pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 27 mars 2014).
Bailleurs
La prudence est de mise. Il ne peut qu’être conseillé, en tant que bailleurs, de suivre cette nouvelle réglementation en évitant d’indiquer une surface approximative. Si la loi ne vous y oblige pas, il vous est conseillé de faire réaliser cette mesure par un professionnel.
Mandataires
Votre rôle de mandataire est :
- d’attirer l’attention de votre bailleur mandant sur les risques encourus,
- de lui conseiller de recourir aux services d’un professionnel du mesurage.
COMMENT ?
La surface dite Carrez et la surface habitable n’ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc amener à des résultats différents. Ces mesurages faisant référence à des textes de loi complexes, il vous est conseillé de recourir aux services d’un professionnel. Le technicien va procéder aux mesures de certaines dimensions dans le bien, pour chaque pièce, souvent à l’aide d’un télémètre laser qui permet une précision optimale sur le relevé. Il peut être équipé de logiciels de calculs pour l’assister dans le calcul final, afin de prendre en compte toutes les informations et déduire les parties de surfaces si besoin.
Validité des mesurages
Les mesurages ont une durée de validité illimitée, sauf en cas de travaux qui peuvent modifier la surface (cloisons). Nous conseillons malgré tout de refaire un mesurage même s’il en existe déjà un. En effet, le cabinet d’expertise qui a réalisé le premier métrage peut ne plus exister et vous n’auriez aucun recours en cas d’erreur dans le métrage.
EN RÉSUMÉ
BIENS CONCERNÉS
- Tous biens en copropriété
TYPE DE TRANSACTIONS
- Obligatoire en cas de vente
DURÉE DE VALIDITÉ
- Illimité sauf en cas de modification de la surface